Ein voller Erneuerungsfonds bringt Harmonie
Fehlende oder ungenügend dotierte Rücklagen führen bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum schnell zu Konflikten unter Eigentümer.
Viele Liegenschaften sind in die Jahre gekommen, der Sanierungsbedarf ist gross. Und oft fehlt es an genügenden Mitteln im Erneuerungsfonds – sofern er überhaupt existiert. Denn eine gesetzliche Vorschrift dafür gibt es nicht. Jede fünfte Eigentümergemeinschaft verzichtet darauf, wie eine Studie der Hochschule Luzern im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen ergeben hat. Und wo es einen gibt, ist er fast immer unterdotiert.
In vielen älteren und teilweise auch in neueren Reglementen ist festgeschrieben, dass die Eigentümer jährlich 0.2% des Gebäudeversicherungswerts – der dem Neuwert entspricht – in den Erneuerungsfonds einzahlen sollen. Und zwar so lange, bis der Fonds 3% des Gebäudeversicherungswert von 7 Mio. Fr. würde dies jährlichen Rückstellungen von 14'000 Fr. entsprechen. Und bereits bei einem Fondsbestand von 210'000 Fr. würde er nicht mehr weiter geäufnet. «Das ist deutlich zu wenig», wie die Hochschule Luzern festhält. Sie empfiehlt mindestens 0.5% jährlich, für ältere Liegenschaften eher sogar 0.7 bis 1%.
Wenn überhaupt eine Obergrenze festgelegt wird, so sollte sie laut dem Luzerner Kompetenzzentrum «Typologie & Planung in Architektur» eher bei 10% liegen. Hilfreich ist zudem eine regelmässige Abschätzung des künftigen Sanierungs- und Investitionsbedarfs, damit notfalls rechtzeitig der Sparprozess beschleunigt werden kann. Viele Stockwerkeigentümer rechnen darüber hinaus kaum mit dem Erneuerungsbedarf in den eigenen vier Wänden. Doch auch die eigene Küche und das eigene Bad kommen irgendwann in die Jahre, die Tapeten vergilben, und der Spannteppich zeigt Scheuerstellen.
Die Mobiliar-Versicherung und der Schweizerische Hauseigentümerverband empfehlen deshalb in einem gemeinsamen Ratgeber, jährlich 1.5 bis 2.5% der Baukosten für Unterhalts- und Renovationsarbeiten zu veranschlagen. Doch das ist für manche Eigentümer zu viel, zumal die Banken sich bei der Vergabe von Renovationskrediten zurückhaltend bis knausrig geben. Steigt der Wert nicht klar durch den Umbau, verweigern sie oft eine Aufstockung der Hypothek, weil sonst Tragbarkeit und Höchstbelehnungsgrenze in vielen Fällen nicht mehr gegeben sind.
Quelle: NZZ am Sonntag 10. November 2019
Durchschnittliche Lebensdauer von Anlagen im Stockwerkeigentum
Waschmaschine 15 Jahre
Heizanlage 20 Jahre
Warmwasserboiler 20 Jahre
Fenster 25 Jahre
Fassadenisolation 25-30 Jahre
Lift 30 Jahre
Flachdach 30 Jahre
Plattenboden im Treppenhaus 30-40 Jahre
Leitungen/Wasser/Strom/Gas 40 Jahre
Schrägdach 50 Jahre
Quelle: Hauseigentümerverband HEV Schweiz
